北京又現(xiàn)高價(jià)宅地。昨天，記者從北京國土局網(wǎng)站看到，6月25日，北京土地市場以88.8億元的起價(jià)掛出5宗土地。其中朝陽區(qū)孫河兩宗宅地起價(jià)就達(dá)到77.45億元，有一宗起始樓面價(jià)達(dá)約3.5萬元/平方米，刷新了北京宅地起始樓面價(jià)紀(jì)錄。

總價(jià)高考驗(yàn)競地企業(yè)實(shí)力

此番掛出的孫河K地塊，規(guī)劃建筑面積89860平方米，起始價(jià)為31.45億元。這意味著該地塊起始樓面價(jià)達(dá)到3.5萬元/平方米，刷新了北京宅地起始樓面價(jià)紀(jì)錄。

目前，北京已成交的最貴宅地融創(chuàng)農(nóng)展館地塊，起始樓面價(jià)約3萬元/平方米，成交樓面價(jià)7.3萬元/平方米。同在孫河區(qū)域，中糧去年拿下的HIJ地塊成交樓面價(jià)約5萬元/平方米，起始價(jià)不到2萬元/平方米。

按照50%的溢價(jià)率計(jì)算，孫河K地塊成交價(jià)有望超過中糧地塊，刷新區(qū)域地價(jià)水平。值得一提的還有，孫河地塊出讓條件規(guī)定，在達(dá)到合理土地價(jià)格上限后，將通過現(xiàn)場競報(bào)異地建設(shè)保障房面積確定競得人，保障房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為10000元/平方米。異地建設(shè)保障房，也就更保證了孫河地塊本身的高品質(zhì)屬性。不過，也有開發(fā)商認(rèn)為，孫河兩地塊總價(jià)門檻高，一塊起價(jià)31.45億元，一塊起價(jià)46億元，這對(duì)競地企業(yè)資金實(shí)力提出考驗(yàn)，最后成交情況還有待觀察。

北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，前期進(jìn)入孫河的房企已經(jīng)消化了不少市場需求，加上近期北京多宗低密度宅地上市，也可能分散房企對(duì)單塊地的關(guān)注。另據(jù)知情人士透露，除目前掛出的K和BCDE地塊外，下半年孫河還將有兩宗土地推出。

北京密集推出優(yōu)質(zhì)宅地

查閱北京土地市場掛出的地塊，6月以來，北京土地市場呈現(xiàn)出明顯的優(yōu)質(zhì)宅地集中上市的特點(diǎn)。
目前，北京掛出出讓公告的共有10宗經(jīng)營性用地，其中6宗住宅用地，包括孫河板塊2宗宅地、石景山1宗自住商品房地塊、房山良鄉(xiāng)1宗宅地、昌平沙河鎮(zhèn)1宗宅地和順義新城1宗宅地。除房山良鄉(xiāng)地塊外，其余5宗宅地都堪稱北京不多見的優(yōu)質(zhì)地塊。

其中，孫河板塊成為正在崛起的高端居住區(qū)，龍湖、泰禾、中糧、首開等房企已經(jīng)進(jìn)駐，區(qū)域地價(jià)達(dá)到5萬元/平方米的水平。石景山的自住商品房地塊是北京目前已供應(yīng)的最貴自住商品房地塊(銷售限價(jià)27500元/平方米)。昌平沙河地塊和順義新城地塊都是容積率1.0上下的別墅級(jí)用地，起始樓面價(jià)也都在2.6萬元/平方米的水平。

值得一提的是，孫河兩地塊和昌平沙河地塊、順義新城地塊，都不在今年5月底北京公布的“2014年第一批擬供應(yīng)地塊”之列。記者查詢北京市土地供應(yīng)計(jì)劃后發(fā)現(xiàn)，這四宗地塊均為2013年首批擬供應(yīng)土地，實(shí)際延遲至今年供應(yīng)。

■相關(guān)

北京上半年土地出讓金1115億

同比增67%，已成交89宗土地

昨天，記者根據(jù)北京土地市場公開信息統(tǒng)計(jì)，今年北京已成交89宗土地，土地出讓金約1115.2億元。由于目前掛出的土地成交都要在7月份，北京上半年土地出讓實(shí)際已經(jīng)收官，1115.2億元的土地出讓金，同比增加67.9%。

前4月密集供應(yīng)破千億

今年前4個(gè)月，北京土地密集供應(yīng)，直接就將北京土地出讓金推到千億以上，創(chuàng)造了北京土地出讓金破千億的最快紀(jì)錄。對(duì)于前4個(gè)月的密集供地，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，去年下半年以來，北京土地市場熱度都很高；今年土地供應(yīng)節(jié)奏保持了去年底以來的慣性。以豐臺(tái)西局地塊為代表，北京也成交了數(shù)宗高價(jià)地。西局地塊樓面價(jià)就達(dá)到6萬元/平方米，多家房企也頻掀搶地?zé)岢薄５�在北京房地產(chǎn)市場開始下行后，土地供應(yīng)從5月開始降速，6月更是整月幾乎零成交。

北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，上半年住宅用地合計(jì)成交已經(jīng)達(dá)到了564萬平米。7月土地市場預(yù)期已經(jīng)開始升溫，不過考慮到整個(gè)市場形勢(shì)，土地溢價(jià)率或許可能不會(huì)像上半年那樣高。上半年，包括萬科、中海等多家標(biāo)桿房企拿地節(jié)奏在放緩，大房企普遍表達(dá)謹(jǐn)慎同時(shí)把握市場機(jī)會(huì)的態(tài)度。

下月多個(gè)樓盤低價(jià)入市

另外，據(jù)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，7月北京預(yù)計(jì)有36個(gè)樓盤入市。在17個(gè)已經(jīng)給出預(yù)期價(jià)格的樓盤中，9個(gè)項(xiàng)目以平價(jià)或者低于市場預(yù)期的價(jià)格入市。如通州區(qū)的華業(yè)東方玫瑰，預(yù)計(jì)開盤價(jià)格23000元/平方米，和前期開盤持平。

記者也了解到，上周開盤的保利羅蘭香谷、京西金泰麗灣，在區(qū)域內(nèi)也屬于低價(jià)開盤。如昌平區(qū)的羅蘭香谷，開盤26000元/平方米的價(jià)格，較周邊3萬元/平方米的價(jià)格低4000元/平方米。

■分析

優(yōu)質(zhì)土地入市或“提振”京城樓市

對(duì)于北京近期密集推出優(yōu)質(zhì)地塊，中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰認(rèn)為，北京首先要確保全年供地計(jì)劃的完成。5、6月份北京宅地供應(yīng)已經(jīng)“斷頓”兩個(gè)月，需要加大供應(yīng)。

北京一家房企拿地人士還表示，優(yōu)質(zhì)地塊入市，可以刺激市場，彌補(bǔ)5月以來土地市場的不景氣，帶動(dòng)房企投資；同時(shí)土地市場的熱度傳導(dǎo)到樓市，也能提振買房人預(yù)期。

一段時(shí)間以來，北京房地產(chǎn)市場有多種下滑跡象。土地市場上，北京前4月成交84宗土地，土地出讓金突破1000億，但是5、6月份以來經(jīng)營性土地幾乎斷頓，兩個(gè)月總共只成交5塊地(4宗多功能用地、1宗工業(yè)用地)，沒有宅地，土地出讓金僅59億元。

從房產(chǎn)成交量上看，北京3月之后市場開始下滑。根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，1-5月，全市商品房銷售454.3萬平方米，同比下降33.6%；住宅銷售328.8萬平方米，同比下降34.9%。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字還顯示，5月北京二手住宅價(jià)格環(huán)比降0.9%，降幅在70個(gè)大中城市中最高。

在業(yè)內(nèi)人士看來，北京也有“救市”的需求。在政策松動(dòng)過于敏感的情況下，借助市場手段“救市”，以土地市場熱度來刺激樓市，可能是一個(gè)不失明智的做法。

陳云峰還呼吁，在當(dāng)前市場回歸理性的情況下，北京應(yīng)該解除對(duì)市場的行政性干預(yù)。一家房企人士也表示，北京可以有條件放松限購，例如對(duì)第三套及以上住房全款購房的，可以放開；或者對(duì)總價(jià)、單價(jià)達(dá)到一定水平的住宅放開，這樣可以穩(wěn)定普通住宅市場。